Qué obligaciones legales tiene una comunidad de propietarios

Aunque la mayoría de las comunidades de propietarios dejan en manos de un administrador de fincas los asuntos legales del edificio, en algunos casos son los vecinos directamente los que asumen esa responsabilidad. Como profesional y administrador de fincas colegiado, conocemos en profundidad las obligaciones legales que tiene una comunidad de propietarios y nuestro compromiso es asesorar convenientemente para evitar problemas.

¿Qué legislación es de aplicación?

Lo primero que hay que saber es que todos estos edificios, bloques de viviendas o viviendas unifamiliares que tienen zonas comunes deben regirse por la Ley de Propiedad Horizontal. Además deben tener unos estatutos de la comunidad propios, donde se acuerdan entre todos los vecinos las normas que marcarán las actuaciones dentro de la comunidad.

Conservación y mantenimiento

La comunidad de propietarios está obligada a realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios.

Un propietario no puede hacer obras que alteren el inmueble, cuando afecten a la estructura o seguridad del edificio o perjudiquen los derechos de otros propietarios.

Por ejemplo, si un vecino desea cerrar su terraza o colocar un toldo, debe consultar los estatutos de la comunidad. Si no está regulado, se debe comunicarlo en la junta, siendo necesario el consentimiento unánime de la comunidad. En ocasiones es necesario el permiso del ayuntamiento.

Fondo de reserva

Se debe dotar un fondo de reserva, es decir una cantidad que debe reservar la comunidad para atender los gastos de conservación y reparación del edificio. Este fondo no puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario.

Suministros de luz y gas de la comunidad

Es obligatorio el mantenimiento de las instalaciones eléctricas, a través de un contrato con una empresa habilitada y estos son los periodos obligatorios:

• Garajes con más de 25 vehículos, piscinas con potencia instalada superior a 10kW y alumbrados exteriores con potencia superior a 5kW, cada 5 años.
• Zonas comunes del edificio a partir de 100kW de potencia total instalada, cada 10 años.

Las partes comunes de las instalaciones de gas deben someterse a revisiones periódicas a través de una empresa habilitada:

• • • Si son de butano y propano: revisión anual del depósito y cada 5 años inspección de la instalación.
    • Si lo utilizado es gasóleo: revisión cada 10 años para depósitos con capacidad entre 3.000 y 5.000 litros; por encima, cada 5 años.
    • Si el combustible es gas natural: una inspección periódica cada 5 años.
    • Instalaciones de climatización, agua caliente y calefacción de potencia superior a 70kW: mantenimiento cada mes.

Ascensores

Para los ascensores de los edificios es obligatorio realizar revisiones periódicas, se deberá contratar el servicio con una empresa de mantenimiento de ascensores en los siguientes plazos:

• En edificios residenciales de menos de seis pisos y con una antigüedad inferior a 20 años: cada seis semanas.
• El resto: cada mes.

ITE (Inspección técnica de edificios)

También hay que realizar una inspección técnica cada cuatro años si el edificio tiene más de cuatro plantas o más de 20 viviendas; y cada seis, si tiene menos de 20 viviendas.